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房产登记在未成年子女名下 父母不能随意处置

安阳房产2020-06-29 15:31:09

几年前,刘先生将一套房产登记在了未成年的儿子名下。如今,他想卖掉这套房子筹措资金,却未能如愿。  

这些“用心良苦”的家长们,也许只看到了“娃娃房”的利,却没意识到它的弊。

    “真没想到,想卖掉登记在儿子名下的房产,还有这么多麻烦事。”11月9日,太原市城南公证处,前来咨询的刘先生表情有些沮丧。几年前,刘先生将一套房产登记在了未成年的儿子名下。如今,他想卖掉这套房子筹措资金,却未能如愿。太原市城南公证处办公室主任柴兆亮表示,“娃娃房”有风险,父母进行房产登记时要谨慎。

    案例一

    想卖掉儿子名下房产目的有明确要求

    刘先生是太原一名私营企业主。最近公司周转不灵,他想把7岁儿子名下的房产卖掉。他到房管部门咨询,得到的答复是,必须到公证处办理父母保证书的公证。

    按照刘先生的想法,房子虽然记在儿子名下,但购房款是他全额支付的。而且,他卖掉房子也是为了做好生意,生意做好了可以为儿子买更大的房子。可当公证员柴兆亮把法律规定列出来时,他才发现自己想得太简单了。

    我国《民法通则》明确规定“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产”。其次,《房屋登记办法》规定“因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证”。

    也就是说,刘先生夫妻必须承诺,卖掉房产所得用于儿子的教育、医疗等切身利益,并且出具书面保证的公证书。为了公司周转而卖掉房产,显然不符合要求。“那么麻烦,早知道就不写孩子名字了。”刘先生说。

    案例二

    为孩子留学*押房产也没那么简单

    胡女士的女儿美美,明年春天准备去美国读高中。胡女士夫妇决定将美美名下的房产*押贷款,并做公证保证,*押贷款只用于美美在国外的教育、医疗、生活等,绝不挪作其他用途,绝不侵害美美的合法权益,并且承担*押贷款过程中产生的所有责任。上述的这些承诺,都要写成书面文字,记入书面保证书中。谁知,在银行办理房产*押贷款手续的过程中,还是出现了问题。

    原来,很多银行贷款业务的用途中并没有“出国留学”这个选项。那么问题来了,如果用途不能明确是“出国留学”,那么公证处是不予办理保证书公证的。之后,胡女士只得另外寻找了一家大的银行办理,拿到写有“出国留学”用户的贷款书。这才办理了相关公证项目。

    ○延伸

    房子登记在孩子名下多数因这些

    今年32岁的张先生,有一个8岁的女儿。去年年初,张先生在太原市买了第二套住房。在进行房产登记的时候,张先生和爱人商量后将房子登记在了女儿名下。“就一个女儿,房子迟早要留给她。现在登记在我们名下,到时候还得办相关手续,太麻烦。干脆登记在孩子名下就好了。这样,就算是孩子结婚了,房子也属于婚前财产。这叫一举两得。”张先生说。

    张先生的话,代表了很多将房子登记在孩子名下家长的观点。柴兆亮说,他接触到的客户,将房子登记在孩子名下的,大多都是二套房。至于原因,大致出于4种考虑。

    第一,能够规避限购令吗?有一种错误的认识,用未成年子女的名字购买房产,就不在限购范围内。对于这一点,柴兆亮表示,在限购政策中,所谓的限购对象,都是以“家庭”出现,“家庭成员”包括了夫妻双方及未成年子女。所以并不存在用孩子的名义买房就不算家庭名下的房产的问题。

    第二,有助于规避税费吗?的确如此。将房子直接登记在未成年子女名下,相比赠与、继承等既省钱又方便,能省下不少税费,还不用担心将来会征收遗产税。

    第三,规避家庭破产风险,为自己和孩子都留条后路。有些家长是做生意的,以孩子名义购置房产,想在以后万一生意失败、资不*债时,为自己和孩子都留条后路。更直接一些,登记在未成年人名下的房产,可以免于被执行。柴兆亮说,如果房产一开始就登记在未成年子女名下,那么房产的所有权是属于未成年子女的,父母对该财产只有管理权,而非所有权,即不属于父母所有,所以是不能被执行的。但是法律亦有规定,如果被执行人为了逃避执行,而将财产转移给其子女,则其赠与行为无效,登记在被执行人未成年子女名下的财产仍可作为可供执行财产来予以执行。

    第四,提前为孩子准备婚前财产,不用担心其婚后被配偶分割。

    “娃娃房”的风险你得有所了解

    这些“用心良苦”的家长们,也许只看到了“娃娃房”的利,却没意识到它的弊。

    弊端一:买房不能贷款

    如果买卖合同约定,房屋的购买方是未成年人一人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能一次性付清房款。

    弊端二:子女购买新房需遵守二套房政策

    若房产证上有子女名字,孩子成年后买婚房,可能面对二套房政策;如果房子的贷款还没有还清,首付需按二套房标准,贷款利率也可能上浮,买房的成本会增加很多。

    弊端三:父母不能随意处置房屋,确需处置时手续麻烦

    父母不能随意出售、*押未成年子女名下的房屋。如果一定要出售,必须有利于未成年人的利益,比如,其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。出售房产时,必须提供监护人的签名,保证其具有监护人资格,提供出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证。另外,父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯其合法权益,父母还要承担赔偿责任。

    弊端四:父母想再收回房屋有困难

    父母出资购房,把房产登记在子女名下,就意味着父母把这套房赠与子女,子女对这套房子拥有所有权。如果父母年老,子女成年后不履行赡养父母的义务,父母想收回房屋将会有很大的法律障碍。现实中,也有子女成年后将房屋出卖,不让其父母居住的情况发生。