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是谁消灭了小户型?

明源地产研究院2020-07-01 11:34:45



很多业内人士曾经认为,一二线城市小户型最好卖,总价低、月供少、使用环保,特别适合广大刚需一族,去化很快等等。为了让市场有更多小户型,国家还曾经出台“7090”政策(70%住宅的套型须在90平方米以下)。

但吊诡的是,虽然一度被看作市场宠儿,国家还出台了专门政策支持,一二线城市的小户型特别是新房里的小户型却越来越少了。有刚需吐槽找了几个月都没找到合适的小户型房子。

是谁消灭了小户型呢?当然是利益。下面,明源君将为你详细解读小户型越来越少背后的秘密,告诉你,是哪8把刀砍死了小户型。



越来越少的小户型
 



大家首先和明源君一起来看看北京的情况。

2016年,某中介公司统计显示,北京的商品房市场,90平米以下套数库存只有1.9万套,占全市整体商品房库存总量的31%,而从库存面积占比看,目前北京全市90平米以下的小户型占比全市库存总面积比例只有13.8%。而从成交比例看,2016年一季度全市成交结构中90平米以下套型占比只有16.7%。

北京某机构统计,2015年1月份,北京楼市共有12个项目入市,其中主力户型为大户型产品的项目共有7个,占比近60%,在剩余5个项目中,3个为自住房项目。

 

再来看深圳。

世联行2016年最新的统计则显示,深圳上车盘的价格,总价已经到了300万,高于北京和上海。世联行认为深圳的小户型非常缺乏。




小户型越来越少,不是2016年才出现的现象。


上海某媒体曾统计,2015年4月---10月上海外环内开盘和加推的50个楼盘中,仅18个楼盘有90平方米以下“中小套型住宅”,7个位于宝山中外环间。而且比例都不大,很快就卖光了。楼盘地段越好,小户型越少,而且小户型都被安排在了朝向、位置、景观较差的地方。

 

小户型越来越少,也不是一线城市所特有的现象。


早在2010年,国家统计局太原调查队就公布了一个数据:前三季度,太原商品住房共成交18156套,成交面积244.01万㎡,但90m2以下的小户型住房只占住房总面积的13.69%,120m2以上的住房占比为65.16%。

在许多二线城市的地方论坛,明源君都发现了小户型特别是新房小户型太少的吐槽。

那么,“70/90”政策为什么没起到作用呢?



几上几下似无还有的70/90政策



70/90政策的起源,是一个通知。


2006年,建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。”

这就是俗称的90/70政策。

 

70/90政策的第一次终结,是一系列的潜规则和明通知。


一些开发商把一套大户型分成两套,然后报批报建,两套房子之间只有一堵墙,打掉就是一套,或者两套房子之间有连廊、花架、车库等“连接”,完全就可以当一套用。二三线城市中,两套60平米组合成一套120平米的房子的现象比较普遍,

许多地方政府,也采取了睁一只眼闭一只眼的态度。

还有多个省市出台地方政策,明确宣布90/70政策可以变通。比如南京、杭州、天津都在2014年出台了修订政策。

 

2015年3月27日,国土资源部、住房和城乡建设部27日联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,宣布“在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下,房地产开发企业可以适当调整套型结构”,“对不适应市场需求的住房户型做出调整”。

业界普遍认为,这实际上宣布了90/70政策的终结。

 

70/90政策的重启,则是在2016年的上海和北京。


上海市政府2016年2月14日印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见的通知》指出,中心城区的商品住房用地的中小套型住房供应比例不低于70%,郊区不低于60%(部分供需矛盾突出的区域,提高至70%)。保障性住房供应比例,中心城区为100%,郊区不低于80%以上。鼓励公共交通为导向的社区开发模式,轨道交通站点周边区域(中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米)商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。

2016年3月31日,北京市国土局网站连挂出三块土地,其中两块为住宅用地,挂牌文件中显示,此次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

业界认为,这是北京上海“重拾90/70政策”。

这一政策的回归效果会如何,还需要观察。抛开政策,单看市场,下面,明源君将告诉大家,告诉大家,曾经很火热的小户型为什么被市场边缘化了。



砍死小户型的8把刀



高地价倒逼,快周转已经不重要,充分挖掘地块价值才重要



之前,小户型最大的优势,在于去化速度比较快。

但2013、2014、2015年地王频出。明源君认为,这个时候,加快去化速度,减少财务成本,成为了其次的考虑,如何充分挖掘出地块和项目本身的价值才是关键。因为早卖出去几个月节省的那点钱和可能的溢价相比,会显得很少。

而要充分挖掘地块价值,就要考虑到后续的溢价……



小户型溢价困难



明源君认为,小户型溢价困难有两个原因:

 

1、大户型目标客户对品质更敏感,而小户型目标客户对价格更敏感。

 

一般来说,大户型的销售单价会高于小户型。就同一个楼盘来说,一期卖两万,二期在已经修建了众多配套、周围日渐成熟的情况下,卖三万,这在大户型是容易实现的,在小户型就很难。

对比同一个地段的不同楼盘,你会发现,大户型豪宅如果包装得好,其单价要比中小户型的普通住宅贵几千元,最多的甚至贵一倍。

这都是因为大户型目标客户更看重品质,而小户型目标客户更看重价格。

 

2、抛开面积,小户型也不可能达到大户型的舒适程度

 

当然,大户型单价比小户型高,也并不完全是心理原因。

在保证功能齐全、居住舒适的前提下,设计小户型更难。小高层板楼,18米的进深做大户型很容易。但对小户型来说,不减少销售面积要设计得同样舒适,几乎不可能做到。

还有,单位面积里居住的人数过多,会对市政建设,水,煤气,排污,空气,交通,治安有影响,对品质的感觉会明显下降。



同等质量下,小户型的成本更高


 

虽然很难溢价,但实际上小户型的成本更高。

小户型项目里的墙都比大户型多,水电管线等也比大户型多。因为墙体管道等多,对楼板的承重力要求也更高,因此造价也更高。

一般来说,中小户型产品的建安成本比大户型产品每平方米高15%左右。



限价房、自住房等非市场化产品,都是小户型的竞品



根据统计,购买政府限价房、自住房等产品的客户群,和小户型目标客户群有一定的重合。



不管是一线还是三线,小户型客群定位都非常难



“单价决定档次,总价决定客群”,但在一线城市,地价楼价都已经如此高,户型做小了,会导致“有钱人看不上,没钱人买不起”的客群错位。

而在三线城市,许多人家里已经有房,他们希望改善,不可能买小户型。而从观念来讲,即使进城的农民工,也习惯住大房子有面子,看不上小户型。



出于保值考虑的一线客户,不可能买小户型



一线很多客户,是担心货币贬值,希望通过买房把自己的财富沉淀下来。

他们不可能买小户型:第一,因为限购,买小户型也只能再买一套,总价太低沉淀不下多少钱来;第二,根据香港等地的经验,豪宅反而更抗跌。



一些地方政策鼓励买大房



比如,2015年,西安就曾经出台政策,买90平米以上房可落户。



二线城市,90平左右的小户型,与大户型相比几乎没有优势



举例来说,某项目定价,大户型比小户型在单价、总价上均有优惠,最后导致130平米大户型总价109万,仅比90平米户型贵19万,但多了40平米。122平米总价95万,仅比88平米户型贵16万,多了34平米。

 

明源君最后想说两句话:


1、在地王频出的时代,在一二线还想着做小户型的开发商,一定是有自己独特的产品逻辑和社会追求的。

2、做产品要极致,因为做到极致,客群就会精准,比如极小公寓就会抢手。


作者:王恒嘉,来源:明源地产研究院。投稿与交流,请添加副主编QQ:852014147


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